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ぺんぎんぺーぱーちぇーす -PennLawLL.M.留学記-

University of Pennsylvania Law School LL.M.(ペンシルベニア州フィラデルフィア)を修了し、日本に帰ってきました。留学時代のことやアメリカのことなどを細々と書いていきます。

NY Bar 7 - Real Property

Real Property(不動産法)はわけがわからないとよく言われる分野である。イギリスの法律を起源に持ち、ローの授業ではうん百年前の判例を読まされるとかなんとか

ただ、アメリカは日本よりも個人の権利に対する執着というか尊重の念が強いので、そういう意味でも重要性は高いのかもな、とか思った

先生はブルックリン出身とかいうハッピーなおばさんだった。終始ニコニコしながら授業を進め、時々歌を歌う。簡単に言えばスピッてる。なかなかたまらないやつである(村上春樹風)。正直苦手であった

 

この科目が難しいとされるのは、そもそも仕組みが日本法と全く違うこと。そして何より概念が難しいことだろう。言葉もやたら長ったらしくややこしい

全体像

  1. Estate in Land(不動産所有権)
  2. Landlord / Tenant Law(賃貸借法)
  3. Servitudes(使用権)…Easements(地役権), The License(許可),The Profit(収益権), The Covenants(コベナンツ), Equitable Servitudes(衡平法上の負担)
  4. その他…Adverse Possesion(時効取得), Land Coveyancing(不動産権利譲渡)The Recording Sysyem(登記制度), Lateral Support(土地の基礎の支援), Water Rights(水利権), Possessor's Right(占有者の権利). Eminent Domain(土地収用件), Zoning(用途規制)

不動産所有権の部分が難しい。賃貸借法は契約各論という感じ。あとは細々した論点が並ぶ 

以下、Estate in Landのややこしい概念だけ少しまとめておく

The Present Estates(現在の不動産所有権)

まず、The Present Estatesには大きく分けて4つの権利がある。

  • The Fee Simple Absolute(完全所有権)…無限の期間
  • The Fee Tail(限嗣不動産権)…事実上廃止
  • The Defeasible Fees(消滅条件付所有権)…以下で詳述
  • The Life Estate(生涯不動産権)…「〜に一生付与する」とのもの

がそれである。この中ではThe Defeasible Feesがもっとも重要で、以下の3種類がある

  • The Fee Simple Determinable(解除条件付完全所有権)…If the stated condition is violated, forfeiture is automatic
  • The Fee Simple Subject to Condition Subsequent(解除権付完全所有権)…When X occurs, grantor reserves the right to reenter and retake
  • The Fee Simple Subject to Executory Limitation(将来権の定めのある完全所有権) … The estate is automatically forfeited in favor of someone other than grantor

 

*なお、各不動産の理解で重要なのが、その不動産に以下の3つの特徴があるかを考えることである。つまり、Devisable(transfer at will / 遺贈可能か)、Descendible(die without will / 遺言なくても相続可能か)、Alienable(transfer intervivos / 存命中に譲渡できるか)である。

*また、以下に述べる将来権のうち、どの権利が付属できるかを把握することが重要

 

Future Interests(将来権)

Furture Interets Capable of Creation in the Grantor(付与者が持つ将来権)

  • The Possibility of Reverter(復帰可能権)…It accompanies only the fee simple determinable
  • The Right of Entry, aka the Power of Termination(再取得権)…It accompanies only the fee simple subject to condition subsequent
  • The Reversion(復帰権)

Furture Interests in Transferees(被移転者が持つ将来権)

  • A Vested Remainder(確定的継承権)…The indefeasibly vested remainder(解除不能), The vested remainder subject to complete defeasance(解除条件付き), The vested remainder subject to open(継承権者未確定)
  • A Contingent Remainder(未確定継承権)
  • An Executory Interest(将来権)

 

他にもThe Rule Against Perpetuities(永続禁止ルール)とかあるのですけども、キリがなさそうなのでひとまずこのくらいで。アウトライン読んでもなかなか頭に入らないので、アウトラインを読みつつ問題を解いて、なんとか理解できるかなぁ、と思っております。